注文住宅の土地探しのコツ10選｜失敗しない探し方と注意点

注文住宅を建てるなら、土地探しが最初の関門です。土地は建物と違ってやり直しがきかないため、「もっと調べておけばよかった」と後悔する人が少なくありません。国土交通省の「住宅市場動向調査（2024年度）」によると、注文住宅の取得で土地も購入した世帯の土地取得費は全国平均で約1,600万円。決して安くない買い物だからこそ、正しい探し方とチェックポイントを押さえることが重要です。

土地探しを始める前にやるべき3つの準備

いきなり不動産サイトを眺めるのではなく、まず以下の3つを整理しておきましょう。準備なしに土地を探すと、「あれもいい、これもいい」と迷い続け、半年〜1年以上かかるケースも珍しくありません。

1. 総予算と土地にかけられる金額を決める

注文住宅は「土地代＋建物代＋諸費用」の合計が総予算になります。土地に予算をかけすぎると建物で妥協することになり、満足度が下がるのはよくある失敗パターンです。

年収	借入目安（5〜6倍）	土地代の目安	建物代の目安
400万円	2,000〜2,400万円	600〜800万円	1,200〜1,600万円
500万円	2,500〜3,000万円	800〜1,200万円	1,500〜2,000万円
600万円	3,000〜3,600万円	1,000〜1,500万円	2,000〜2,500万円
700万円	3,500〜4,200万円	1,200〜1,800万円	2,300〜3,000万円
800万円	4,000〜4,800万円	1,500〜2,200万円	2,500〜3,500万円

土地代と建物代の配分は、一般的に土地3〜4割：建物6〜7割が理想とされています。注文住宅の総額と坪単価の相場も参考にしてください。

2. 希望条件に優先順位をつける

すべての条件を満たす「100点の土地」はまず存在しません。条件を「Must（絶対譲れない）」と「Want（あれば嬉しい）」に分けましょう。

Must条件は3〜5個に絞るのがコツです。多すぎると該当する土地が見つからなくなります。「通勤時間は最大何分まで許容できるか」「最低何坪あれば希望の間取りが入るか」など、具体的な数値で基準を決めておくと判断がブレません。

3. 建てたい家のイメージを先に固める

意外に思われるかもしれませんが、土地より先に「どんな家を建てたいか」を決めるのが成功の秘訣です。なぜなら、必要な土地の広さ・形状・方角は建物プランによって変わるからです。

• 平屋を建てたい → 広い土地が必要（40坪以上が目安）
• 3階建てを検討 → 狭い土地でもOKだが、用途地域の制限を確認
• ガレージハウスを希望 → 前面道路の幅と間口に注意
• 庭でBBQをしたい → 隣家との距離が取れる土地を選ぶ

先にハウスメーカーや工務店に相談して、必要な土地の条件を把握してから探す方が効率的です。ハウスメーカーと工務店の違いを理解した上で、信頼できるパートナーを見つけましょう。

土地探しの方法4つ｜それぞれのメリット・デメリット

土地の探し方には大きく4つの方法があります。それぞれの特徴を理解して、複数の方法を併用するのが効率的です。

探し方	メリット	デメリット	おすすめの人
不動産ポータルサイト	情報量が多い、自宅で手軽に検索	人気の土地は掲載前に売れる、詳細情報が少ない	まず相場感をつかみたい人
不動産会社に相談	未公開物件を紹介してもらえる、地域の詳しい情報	担当者の質にばらつき、複数社への相談が手間	希望エリアが絞れている人
ハウスメーカー・工務店	建物と一緒に提案、土地+建物のトータル資金計画	自社の建築条件付き土地を優先されることも	建築会社が決まっている人
自分の足で探す	街の雰囲気を体感できる、「売地」看板で掘り出し物発見	時間と労力がかかる、効率が悪い	時間に余裕がある人、こだわりが強い人

土地探しのコツ10選｜プロが教えるチェックポイント

コツ1：ハザードマップは必ず確認する

国土交通省が提供する「ハザードマップポータルサイト」で、候補地の洪水・土砂災害・津波・高潮のリスクを確認しましょう。近年は豪雨による水害が増えており、2019年の台風19号では多くの住宅が浸水被害を受けました。

• 洪水ハザードマップ：浸水予想区域と浸水深を確認
• 土砂災害警戒区域：崖の近くは要注意
• 液状化マップ：地震時のリスクを確認
• 旧地名：「沼」「池」「谷」がつく地名は水に関連する土地の場合がある

コツ2：用途地域と建築制限を確認する

土地には「用途地域」が定められており、建てられる建物の種類や大きさが制限されます。注文住宅に関わる主な規制は以下の通りです。

規制項目	内容	影響
建ぺい率	敷地面積に対する建築面積の割合	40〜80%。低いと1階の面積が制限される
容積率	敷地面積に対する延べ床面積の割合	50〜400%。低いと総床面積が制限される
高さ制限	北側斜線・道路斜線・絶対高さ	3階建てが建てられない場合がある
セットバック	前面道路が4m未満の場合、道路中心線から2m後退	使える敷地面積が減る
防火指定	防火地域・準防火地域	建材の制限で建築コストが上がる場合がある

これらの情報は各自治体の「都市計画情報」で確認できます。特に注意すべきは建ぺい率と容積率で、同じ30坪の土地でも建ぺい率60%と80%では建てられる家の大きさが全く異なります。

コツ3：前面道路の幅員と接道状況を確認する

建築基準法では、幅員4m以上の道路に2m以上接していないと家を建てられません（接道義務）。前面道路の幅は、以下のように住みやすさにも直結します。

• 4m未満：セットバックが必要。車のすれ違いが困難
• 4〜6m：一般的な住宅街。普通車の出入りは問題なし
• 6m以上：ゆとりがあり、来客時の駐車もしやすい

また、道路が「公道」か「私道」かも重要です。私道は維持管理費の負担や掘削承諾が必要になる場合があります。

コツ4：地盤の強さを事前に調べる

地盤が弱い土地は、建物の不同沈下を防ぐために地盤改良工事が必要になります。費用は工法によって50万〜200万円と幅があり、予算に大きく影響します。

地盤調査は契約後に行うのが一般的ですが、上記の方法で事前にリスクの高い土地を避けることができます。

コツ5：日当たり・風通しは時間帯を変えて確認する

1回の現地見学だけで日当たりを判断するのは危険です。午前・午後・夕方と時間帯を変えて最低2〜3回は訪問しましょう。

• 南側に高い建物がないか：冬場の日照時間に大きく影響
• 隣地の建物との距離：最低3m以上あると日当たりが確保しやすい
• 周辺に空き地がある場合：将来マンションが建つ可能性を確認（用途地域で判断）
• 風通し：夏場に現地を訪れると体感できる

南向きが最も人気ですが、北向きでも設計の工夫次第で明るいリビングは実現可能です。北向きの土地は相場が安いため、コスパの良い選択肢になることもあります。

コツ6：周辺環境は「平日」と「休日」の両方で確認する

土地見学は休日に行くことが多いですが、平日の通勤時間帯の交通量や騒音、周辺の雰囲気は休日と全く異なる場合があります。

確認項目	平日に確認	休日に確認
交通量・騒音	通勤時間帯（7〜9時）の渋滞状況	昼間の静かさ
通学路の安全性	登下校時間帯に子どもの通学ルートを歩く	—
近隣の雰囲気	日中の人通り、ゴミ出しマナー	近隣住民の様子
商業施設	平日の営業状況	休日の混雑具合
夜間	街灯の有無、人通り	同左

特に夜間の雰囲気は見落としがちです。街灯が少なく暗い道が多い場所は、防犯面で不安が残ります。

コツ7：インフラ整備状況を確認する

上下水道・ガス・電気のインフラが整備されていない土地は、引き込み工事に追加費用がかかります。

• 上下水道：前面道路に本管が通っているか。引き込み工事費は30〜80万円程度
• 下水道が未整備の場合：浄化槽の設置が必要（設置費50〜100万円＋維持費年3〜5万円）
• 都市ガス vs プロパンガス：プロパンは月々のランニングコストが1.5〜2倍
• 電柱の位置：敷地前に電柱があると駐車や外観に影響

これらの費用は注文住宅の諸費用として予算に組み込む必要があります。

コツ8：土地の形状と高低差に注意する

長方形や正方形の「整形地」が最も設計しやすいですが、変形地（旗竿地・三角地・台形地など）は価格が安い分だけ上手に活用すればコスパの良い家づくりが可能です。

土地の形状	特徴	注意点
整形地	設計の自由度が高い、資産価値が安定	価格が高め
旗竿地	価格が2〜3割安い、道路から奥まって静か	通路部分（竿）の幅が2.5m以上ないと車の出入りが困難
傾斜地	眺望が良い場合がある	造成費・擁壁費用が100〜500万円かかることも
不整形地	価格が安い	建物配置が限られる、デッドスペースが生まれやすい

高低差のある土地は、擁壁（ようへき）の有無と状態も必ず確認しましょう。古い擁壁は建て替え費用が数百万円に及ぶケースもあります。

コツ9：「建築条件付き土地」は慎重に判断する

「建築条件付き土地」とは、指定された建築会社で家を建てることが条件となっている土地のことです。一般的に相場より安く設定されていますが、以下のデメリットがあります。

こだわりの強い家づくりをしたい方は、建築条件なしの土地を選ぶのが無難です。

コツ10：「古家付き土地」は解体費込みで検討する

古い建物が残っている「古家付き土地」は、更地より安く売り出されていることが多いですが、解体費用が100〜300万円かかります。解体費込みの総額で更地と比較しましょう。

• 木造住宅の解体費：坪3〜5万円（30坪なら90〜150万円）
• 鉄骨造の解体費：坪5〜7万円
• RC造の解体費：坪6〜8万円

一方で、古家付き土地は交渉の余地が大きく、解体費分を値引きしてもらえるケースも少なくありません。

土地探しの流れ｜10ステップで解説

土地探しでよくある失敗例と対策

失敗1：予算配分を間違えて建物で妥協した

「駅近の土地を買ったけど、建物にお金が回らず理想の間取りが実現できなかった」というケースは非常に多いです。対策は、先に建物の概算見積もりを取ってから土地予算を逆算すること。注文住宅の費用相場を事前に把握しておきましょう。

失敗2：地盤改良費を想定していなかった

地盤調査の結果、改良工事が必要と判明し、100〜200万円の追加出費が発生するケースがあります。対策は、候補地の段階で地盤情報を調べ、改良費用を予算に見込んでおくこと。予算オーバーの原因と対策も参考になります。

失敗3：隣地にマンションが建って日当たりが悪くなった

周辺に空き地や駐車場がある場合、将来的に高い建物が建つ可能性があります。対策は、用途地域を確認し、マンション建設が可能な地域かどうかを事前に確認すること。第一種低層住居専用地域なら10mまたは12mの高さ制限があり、大きなマンションは建ちません。

失敗4：希望の土地がなかなか見つからず疲弊した

条件を完璧に満たす土地を探し続けて1年以上…という人も少なくありません。対策は、「探し始めから6ヶ月」など期限を決め、Must条件を満たす土地が出たら即決できる準備をしておくこと。住宅ローンの事前審査も先に通しておくとスムーズです。

土地購入にかかる費用一覧

土地の購入価格だけでなく、以下の諸費用も予算に含める必要があります。土地代の6〜10%程度を目安に見積もっておきましょう。

費用項目	目安金額	備考
仲介手数料	土地代×3%＋6万円＋消費税	不動産会社を介した場合
登録免許税	固定資産税評価額×1.5%	所有権移転登記
司法書士報酬	5〜10万円	登記手続きの代行
不動産取得税	固定資産税評価額×3%	軽減措置あり
印紙税	1〜3万円	売買契約書に貼付
固定資産税精算金	日割り計算	引き渡し日以降の日割り分
地盤調査費	5〜30万円	スウェーデン式/ボーリング調査
測量費	30〜50万円	確定測量が必要な場合

たとえば1,500万円の土地を購入する場合、諸費用は約100〜150万円が目安です。住宅ローンの月々返済額とあわせて資金計画を立てましょう。

よくある質問

Q. 土地探しはどれくらいの期間がかかる？

A. 一般的に3ヶ月〜1年かかることが多いです。事前に条件を明確にし、複数の方法を併用して探すと期間を短縮できます。人気エリアでは希望の土地が出るまで1年以上待つケースもあるため、早めに動き始めることが大切です。

Q. 土地と建物、どちらを先に決めるべき？

A. 理想は建てたい家のイメージを先に固めてから土地を探すことです。必要な土地の広さや条件は建物プランによって決まるため、先にハウスメーカーや工務店に相談し、「こんな家を建てるにはどんな土地が必要か」を把握してから探すと効率的です。

Q. 角地と中地（なかち）はどちらがいい？

A. 角地は日当たり・通風に優れ、二方向から出入りできるメリットがありますが、価格が1〜2割高くなります。中地は価格が安く、プライバシーも確保しやすい反面、日当たりが制限される場合があります。予算と優先条件に合わせて選びましょう。

Q. 旗竿地はやめたほうがいい？

A. 一概にやめたほうがいいとは言えません。旗竿地は価格が相場の2〜3割安で、道路から奥まっているため静かな住環境が得られます。ただし、通路部分（竿部分）の幅が2.5m以上ないと車の出入りが不便で、日当たり・風通しが悪い場合もあるため、現地で必ず確認しましょう。

Q. 地盤改良が必要かどうか事前に分かる？

A. 正確には地盤調査（5〜30万円）を行わないと分かりませんが、国土地理院の地形分類図やハザードマップ、周辺のボーリングデータから事前にリスクを予測することは可能です。埋立地、元田んぼ・沼地、河川沿いの低地は地盤が弱い傾向があります。

Q. 不動産ポータルサイトに載っていない「未公開物件」はどう探す？

A. 地元の不動産会社に足を運んで「この条件で探しています」と具体的に伝え、情報が入ったら連絡をもらえるよう依頼するのが最も効果的です。ハウスメーカーや工務店も独自のネットワークで土地情報を持っていることが多いため、早めに相談を始めるのがおすすめです。

Q. 土地の値引き交渉はできる？

A. 可能です。特に長期間売れ残っている土地、古家付き土地、不整形地は交渉の余地があります。ただし、人気エリアの整形地は値引きが難しいのが実情です。値引き額の目安は5〜10%程度で、「すぐに購入できる」意思を示すと交渉が有利に進みやすくなります。

Q. 住宅ローンで土地代も借りられる？

A. はい、土地代と建物代をまとめて住宅ローンで借りることが可能です。ただし、土地を先に購入する場合は「つなぎ融資」や「土地先行融資」が必要になります。金融機関によって対応が異なるため、住宅ローンの選び方を事前に確認しておきましょう。