注文住宅の総額いくら？坪単価の相場と費用内訳を解説

注文住宅を検討し始めたとき、最初に気になるのが「結局いくらかかるのか」という疑問です。ハウスメーカーや工務店のチラシには「坪単価○○万円〜」と書かれていますが、これだけでは実際の総額はわかりません。

この記事では、住宅金融支援機構の最新データをもとに、注文住宅の費用相場と坪単価の正しい読み方を徹底解説。本体工事費・付帯工事費・諸費用の内訳から、予算別のシミュレーション、地域別の価格差まで、お金に関する疑問をすべて解消します。

注文住宅の費用相場【最新データ】

まずは、公的機関のデータで全国の相場を確認しましょう。

全国平均の建築費用

ただし、これはあくまで全国平均。地域・建物の仕様・土地の有無によって大きく変わります。

地域別の建築費用比較

首都圏は土地代が高いため、土地付きの総額は全国平均より約700万円高い結果になっています。一方で、地方（その他地域）は土地代が安く、総額を抑えやすい傾向があります。

坪単価の正しい理解

坪単価とは何か

坪単価とは、建物の本体工事費を延床面積（坪数）で割った金額です。1坪は約3.3㎡（畳2枚分）に相当します。

計算式：坪単価 ＝ 本体工事費 ÷ 延床面積（坪）

建築会社タイプ別の坪単価相場

坪単価が変動する要因

同じ会社でも、以下の要因で坪単価は大きく変わります。

• 延床面積：小さい家ほど坪単価は上がる（固定費が分散されないため）
• 建物の形状：複雑な形状（L字型、凹凸が多い）ほど高くなる
• 階数：平屋は2階建てより坪単価が高い傾向（屋根・基礎面積が大きいため）
• 設備のグレード：キッチン・浴室・トイレのグレードで100万円以上の差
• 断熱性能：ZEH仕様は標準仕様より坪3〜5万円アップ
• 外壁材：サイディング vs タイル vs 塗り壁で大きく異なる

注文住宅の費用内訳【3つの区分】

注文住宅にかかる費用は、大きく3つに分かれます。この構造を理解することが、予算計画の第一歩です。

1. 本体工事費（総費用の70〜75%）

建物本体を建てるための費用です。坪単価として表示されるのは、基本的にこの費用のみ。

• 仮設工事（足場、仮設電気・水道）
• 基礎工事
• 構造材・建て方工事
• 屋根・外壁工事
• 内装工事（壁紙、フローリング等）
• 建具工事（ドア、窓）
• 設備工事（キッチン、浴室、トイレ、洗面台）
• 電気工事
• 給排水衛生工事

2. 付帯工事費（総費用の15〜20%）

建物本体以外に必要な工事費用。見積もりに含まれていないことが多いので、必ず別途確認してください。

• 外構工事：駐車場、フェンス、門扉、アプローチ、植栽（150〜300万円）
• 地盤改良工事：地盤調査の結果次第（50〜200万円）
• 給排水引込工事：上下水道の引込み（30〜80万円）
• ガス配管工事：都市ガスの引込み（15〜30万円）
• 解体工事：建て替えの場合（100〜300万円）
• カーテン・照明・エアコン：全部屋分（50〜150万円）
• 造成工事：傾斜地の場合（50〜300万円）

3. 諸費用（総費用の5〜10%）

工事以外にかかる各種手続き・税金・保険の費用です。

• 住宅ローン関連：事務手数料（借入額の2.2%）、保証料、印紙税
• 登記費用：建物表題登記、所有権保存登記、抵当権設定登記（20〜40万円）
• 火災保険・地震保険：（20〜45万円）
• 不動産取得税：軽減措置あり（0〜数万円）
• 引越し費用：（15〜30万円）
• 仮住まい費用：建て替えの場合（60〜120万円）
• 家具・家電購入費：（50〜200万円）

予算別：注文住宅シミュレーション

具体的な予算別に、どんな家が建てられるかをシミュレーションします。

予算2,000万円台の場合（土地代別）

ローコストハウスメーカーや、規格住宅を選ぶことで実現可能。シンプルな総2階建てにすることでコストを抑えられます。設備は標準グレードが基本ですが、暮らしに大きな支障はありません。

予算3,000万円台の場合（土地代別）

工務店や中堅ハウスメーカーで自由設計が可能。断熱性能を高めたり（ZEH基準）、設備を一部グレードアップしたりする余裕があります。最もバランスの良い予算帯です。

予算4,000万円台の場合（土地代別）

大手ハウスメーカーも選択肢に入ります。高断熱・高気密、太陽光パネル、全館空調なども検討可能。外構にもしっかり予算を割けるため、トータルで満足度の高い家づくりが実現します。

ペルソナ別：費用の考え方

20代で初めてのマイホームの場合

20代は住宅ローンの返済期間を最大35年取れるメリットがあります。ただし、年収が伸びる前に高額ローンを組むとリスクが高い。

推奨は、借入額を年収の5〜6倍以内に抑えること。年収400万円なら2,000〜2,400万円の借入が安全ラインです。月々の返済額は手取りの25%以内が理想です。

30代共働き夫婦の場合

世帯年収700万円の共働き夫婦の場合、借入可能額は4,900万円前後。ただし、片方が仕事を辞めても返済できる額で計画するのが安全です。

ペアローンの場合は、1人分の年収の5倍以内に収まっているか確認しましょう。教育費のピーク（高校〜大学）を見据えた返済計画が重要です。

予算3,000万円で検討中の場合

予算3,000万円（建物のみ）は、注文住宅の全国平均とほぼ同水準です。十分な広さと品質の家が建てられます。

ポイントは優先順位を明確にすること。全てを最高グレードにはできませんが、断熱性能と耐震性能は妥協せず、見た目の仕上げやオプション設備で調整するのが賢い方法です。

土地ありの場合

土地代がゼロのため、建物にフル予算を投入できます。ただし、建て替えの場合は解体費用（100〜300万円）と仮住まい費用（60〜120万円）が別途かかることを忘れずに。

既存の土地にインフラ（上下水道、ガス）が整備されているか確認し、未整備の場合は引込工事費を予算に含めましょう。

土地なしの場合

土地代込みの予算を立てる必要があります。土地代と建物代の配分が重要で、一般的には以下の割合が目安です。

• 首都圏：土地60% + 建物40%
• 地方都市：土地40〜50% + 建物50〜60%
• 地方（郊外）：土地30% + 建物70%

土地にお金をかけすぎると建物が貧弱に、建物にお金をかけすぎると立地が不便に。バランスの取れた配分が満足度の高い家づくりのカギです。

地方で建てる場合

地方は土地代が安い分、建物にお金をかけやすいのがメリット。坪単価も首都圏より10〜20%安い傾向があります。

ただし、寒冷地では断熱性能にコストがかかる（北海道・東北はUA値0.46以下が推奨）点と、インフラ整備費用（新規分譲地以外の土地では上下水道引込に50〜100万円）に注意が必要です。

坪単価を下げる7つのコストダウン術

1. 建物の形状をシンプルにする

凹凸の少ない四角い箱型＋総2階建てが最もコスパが良い形状です。坪単価が5〜10万円下がることも。L字型や複雑な屋根形状は工事の手間が増えるため、コストアップの大きな要因になります。

2. 水回りを1箇所に集約する

キッチン・浴室・洗面・トイレを近くにまとめることで、配管工事のコストを30〜80万円削減できます。間取りの設計段階で意識しましょう。

3. 規格住宅・セミオーダーを検討する

完全自由設計ではなく、あらかじめ用意されたプランから選ぶ「規格住宅」なら、坪単価が10〜20万円安くなるケースがあります。設計費と工期を削減できるためです。

4. 設備は標準グレードをベースにする

キッチンや浴室の設備グレードで100万円以上の差が出ます。ショールームで実物を見て「標準でも十分」と感じるものは、無理にアップグレードする必要はありません。

5. 窓の数と大きさを最適化する

窓は1箇所あたり5〜15万円。数を減らしすぎると暗くなりますが、使わない場所の窓（北側の窓等）を減らす・小さくすることで、断熱性能の向上とコストダウンを両立できます。

6. 外構を段階的に施工する

最初は必要最低限（駐車場のコンクリート、アプローチ）だけ施工し、残りは住みながら段階的に追加。初期費用を50〜150万円削減できます。

7. 施主支給を活用する

照明器具やカーテン、一部の設備は施主自身で購入・手配する「施主支給」が可能な場合があります。ネット通販を活用すれば20〜50万円のコストダウンが期待できます。

住宅ローンの目安

年収別の借入可能額と返済額

よくある質問

Q. 注文住宅の坪単価の平均はいくらですか？

A. 建築会社のタイプによって異なりますが、全国平均は坪60〜70万円程度です。ローコストメーカーは35〜55万円、大手ハウスメーカーは75〜100万円が目安。ただし坪単価は本体工事費のみなので、実際の総額は1.3〜1.4倍になります。

Q. 注文住宅で1,000万円台は可能ですか？

A. 本体工事費1,000万円台はローコストハウスメーカーの規格住宅で実現可能です。延床面積25〜28坪（約82〜92㎡）で2〜3LDKの家が建てられます。ただし付帯工事費・諸費用を含めた総額は2,000万円前後になることが多いです。

Q. 坪単価にはどこまで含まれていますか？

A. 一般的に坪単価には建物本体の工事費のみが含まれています。外構工事、地盤改良、カーテン・照明・エアコン、登記費用、住宅ローンの手数料等は含まれていません。見積もりを比較する際は、必ず「何が含まれていて何が含まれていないか」を確認しましょう。

Q. 年収400万円で注文住宅は建てられますか？

A. 建てられます。安全な借入額は2,000〜2,400万円。頭金300万円を加えて総額2,300〜2,700万円の家が現実的です。ローコストメーカーの規格住宅や、地方であれば十分な広さの家が建てられます。

Q. 土地代込みで3,000万円は可能ですか？

A. 地方であれば十分可能です。土地1,000万円＋建物2,000万円の配分で、延床面積28〜32坪の3LDK〜4LDKが建てられます。首都圏では土地代が高いため、かなりコンパクトな家になるか、郊外の立地を選ぶ必要があります。

Q. ハウスメーカーと工務店で費用はどのくらい違いますか？

A. 同じ延床面積・仕様で比較すると、工務店のほうが10〜20%安い傾向があります。大手ハウスメーカーは広告宣伝費・展示場維持費・研究開発費が坪単価に反映されるためです。ただし、保証体制やブランド力など価格以外の価値もあるため、総合的に判断しましょう。

Q. 住宅ローンの頭金はいくら必要ですか？

A. 現在は頭金ゼロでも住宅ローンは組めます。ただし、頭金を物件価格の10〜20%入れると、借入額が減り月々の返済が楽になります。また、頭金があると金利優遇を受けられるケースもあります。詳しくは頭金なしで注文住宅は建てられる？をご覧ください。