二世帯住宅の間取り3タイプ｜完全分離・共有・同居型

二世帯住宅の間取りは「完全分離型」「一部共有型」「完全同居型」の3タイプに分かれます。タイプによって費用は3,500〜5,000万円と幅があり、プライバシーや生活のしやすさも大きく変わります。

二世帯住宅の3タイプを比較

まずは3つのタイプの全体像を比較表で確認しましょう。

	完全分離型	一部共有型	完全同居型
プライバシー	◎ 高い	○ 普通	△ 低い
建築費の目安	4,500〜5,000万円	3,800〜4,500万円	3,500〜4,000万円
坪数の目安	55〜70坪	45〜60坪	40〜55坪
生活の独立性	完全に独立	一部を共有	ほぼ共有
光熱費	世帯別に計算可能	共有部分は按分	まとめて支払い
将来の転用	◎ 賃貸転用しやすい	○ 工夫次第	△ 難しい
税制優遇	◎ 2戸分の控除	条件付きで2戸分	1戸分

完全分離型の特徴と間取り

完全分離型とは

完全分離型は、玄関・キッチン・浴室・トイレなどすべての設備を2つずつ設け、生活空間を完全に分けるタイプです。マンションの隣同士に住むイメージに近く、プライバシーが最も守られます。

上下分離と左右分離の違い

	上下分離	左右分離
構造	1階を親世帯、2階を子世帯	建物を左右に分ける
メリット	土地面積を抑えられる	生活音のストレスが少ない
デメリット	2階の足音が1階に響く	広い土地が必要
費用差	比較的安い	やや高い
おすすめ	土地面積に制約がある場合	敷地に余裕がある場合

完全分離型の間取り例（60坪）

• 親世帯（1階）：2LDK（約25坪）── 玄関・LDK16畳・寝室8畳・和室6畳・浴室・トイレ
• 子世帯（2階）：3LDK（約30坪）── 玄関・LDK18畳・主寝室8畳・子ども部屋6畳×2・浴室・トイレ
• 共有部分：なし（内部の行き来用ドアを設ける場合あり）

一部共有型の特徴と間取り

一部共有型とは

一部共有型は、玄関やリビング、浴室など一部の設備を共有しながら、プライベート空間を分けるタイプです。完全分離型ほどのコストをかけずに、程よい距離感を保てます。

共有する部分のパターン

一部共有型の間取り例（50坪）

• 共有部分：玄関・浴室
• 親世帯（1階）：1LDK（LDK14畳・寝室8畳・トイレ・ミニキッチン）
• 子世帯（2階）：3LDK（LDK16畳・主寝室8畳・子ども部屋6畳×2・トイレ・キッチン）

完全同居型の特徴と間取り

完全同居型とは

完全同居型は、キッチン・浴室・リビングなどほとんどの設備を共有し、大家族のように暮らすタイプです。建築費が最も抑えられますが、プライバシーの確保が課題になります。

完全同居型の間取り例（45坪）

• 1階：LDK20畳・親世帯の寝室8畳・和室6畳・浴室・トイレ
• 2階：主寝室8畳・子ども部屋6畳×2・書斎4畳・トイレ
• 共有：玄関・LDK・キッチン・浴室

二世帯住宅の費用相場

タイプ	建築費の目安	坪単価の目安
完全分離型	4,500〜5,000万円	70〜85万円/坪
一部共有型	3,800〜4,500万円	65〜80万円/坪
完全同居型	3,500〜4,000万円	60〜75万円/坪
（参考）一般的な注文住宅	3,000〜4,000万円	55〜75万円/坪

二世帯住宅は一般的な注文住宅より500〜1,500万円ほど高くなります。ただし2世帯で費用を分担できるため、世帯あたりの負担は抑えられるケースが多いです。注文住宅の総額と坪単価も参考にしてください。

将来の変化を見据えた設計ポイント

考慮すべき将来の変化

二世帯住宅の税金面の優遇

小規模宅地の特例

二世帯住宅では、相続時に「小規模宅地等の特例」が適用され、土地の評価額を最大80%減額できます。ただし、完全分離型の場合は「区分登記」にすると特例が適用されないケースがあるため、「共有登記」にするのが一般的です。

不動産取得税・固定資産税の軽減

• 不動産取得税：完全分離型は2戸分の控除（1戸あたり1,200万円）が適用され、最大2,400万円の控除
• 固定資産税：新築住宅の軽減措置（3年間1/2）が2戸分適用される
• 住宅ローン控除：親子でそれぞれローンを組めば、2人分の控除が受けられる

タイプ別おすすめケース

こんな方におすすめ	おすすめタイプ
生活スタイルが大きく異なる	完全分離型
将来的に賃貸活用も考えたい	完全分離型
費用を抑えつつプライバシーも確保したい	一部共有型
親の見守りや介護を意識している	一部共有型
とにかく建築費を抑えたい	完全同居型
家族間の距離が近く仲が良い	完全同居型

二世帯住宅の税制メリットと優遇制度

二世帯住宅には、一般的な注文住宅にはない税制上のメリットがあります。特に完全分離型は大きな節税効果が期待できます。

固定資産税の軽減

完全分離型の二世帯住宅で区分登記をすると、2戸分の新築住宅軽減措置が適用されます。

• 建物：2戸分の軽減措置（建物の税額1/2が3年間 × 2戸分）
• 土地：小規模住宅用地の特例が2戸分（200㎡×2＝400㎡まで1/6に軽減）

固定資産税の計算方法で詳しい計算方法を確認できます。

住宅ローン控除

区分登記した完全分離型であれば、親世帯・子世帯それぞれが住宅ローン控除を受けられる可能性があります。2戸分の控除を合計すると、最大で年間約50〜60万円の税金が戻ってくるケースもあります。

相続税の節税効果

二世帯住宅で同居していると、「小規模宅地等の特例」により相続税評価額が最大80%減額されます。将来的な相続を見据えた場合、大きな節税効果があります。ただし、適用条件は複雑なため税理士への相談をおすすめします。

二世帯住宅を成功させるための間取りの工夫

音の問題を解決する設計のポイント

二世帯住宅で最も多いトラブルが生活音です。以下の工夫で軽減できます。

• 上下分離の場合：2階の水回り（トイレ・洗面所）を1階の寝室の真上に配置しない
• 床の防音対策：遮音等級L-45以上のフローリング材を使用する
• 左右分離の場合：世帯間の壁に遮音材を入れ、コンセントボックスの位置をずらす

将来の変化に対応できる設計

親世帯が将来使わなくなった場合に備えて、以下の工夫をしておくと安心です。

• 完全分離型：片方を賃貸に出して家賃収入を得られる
• 一部共有型：仕切りを撤去して広いLDKにリフォームできる設計にする
• 玄関の設計：将来的に1つにまとめられるよう、内部で行き来できる通路を確保しておく

二世帯住宅の費用は一般の注文住宅より高くなりますが、注文住宅の総額と坪単価を参考に全体予算を把握し、税制メリットも含めたトータルコストで判断しましょう。相談はいつから始めるべきかも確認しておくと安心です。

よくある質問

Q. 完全分離型の二世帯住宅はどれくらいの土地が必要？

A. 上下分離型なら40〜50坪、左右分離型なら60〜80坪の土地が目安です。上下分離型のほうが狭い土地でも建てられます。

Q. 二世帯住宅で住宅ローンは2本組める？

A. はい。親子リレーローンやペアローンを利用すれば、親子それぞれでローンを組めます。それぞれが住宅ローン控除を受けられるメリットもあります。ペアローンの注意点も確認しておきましょう。

Q. 二世帯住宅の光熱費はどうやって分ける？

A. 完全分離型なら電気・ガス・水道のメーターを別にできます。一部共有型や完全同居型の場合は、事前にルールを決めて按分するのが一般的です。

Q. 二世帯住宅は資産価値が下がりやすい？

A. 完全分離型であれば、一般の住宅と同等かそれ以上の資産価値を維持できます。賃貸転用もしやすいため、むしろ有利になることもあります。

Q. 後から二世帯住宅にリフォームできる？

A. 可能ですが、新築時に建てるより費用が1.5〜2倍かかることが多いです。将来二世帯を検討しているなら、新築時にあらかじめ配管経路だけでも確保しておくのがおすすめです。

Q. 二世帯住宅で失敗しやすいポイントは？

A. 最も多い失敗は「生活音のストレス」と「生活時間帯の違いによるトラブル」です。完全分離型にするか、防音対策をしっかり行いましょう。注文住宅の失敗例も参考になります。

Q. 二世帯住宅の建築期間はどれくらい？

A. 設計・打ち合わせに3〜6ヶ月、着工から完成まで6〜8ヶ月が目安です。一般の注文住宅より打ち合わせが長くなる傾向があります。完成までの流れと期間も確認しておきましょう。