注文住宅の固定資産税はいくら？計算方法と減税制度

注文住宅の固定資産税は年間10〜15万円が一般的な目安です。計算式は「固定資産税評価額 x 1.4%」。新築住宅は3年間（認定長期優良住宅は5年間）建物の税額が1/2に軽減されます。都市計画税（0.3%）とあわせた実際の負担を把握しましょう。

この記事では、固定資産税の計算方法・軽減制度・支払いスケジュール・節税のポイントまで、注文住宅を検討中の方が知っておくべき情報を徹底的に解説します。

固定資産税の基本と計算方法

固定資産税は、毎年1月1日時点で土地・建物を所有している人に課される税金です。注文住宅を建てたら毎年支払い続ける必要があるため、住宅ローンの返済額と同様に、事前に把握しておくことが大切です。

基本の計算式

固定資産税評価額とは？購入価格との違い

固定資産税評価額は実際の購入価格（時価）とは異なります。自治体の固定資産評価基準に基づいて算出され、時価よりも低く設定されています。

項目	時価に対する評価額の目安	評価の考え方
土地	時価（公示地価）の約70%	3年ごとに評価替え
建物	建築費の約50〜60%	再建築価格を基に算出

建物の評価額は、同じ建物を新たに建築した場合の費用（再建築価格）を基準に、使用する構造・材料・設備のグレードに応じた点数をつけて算出されます。そのため、高級な素材やハイグレードな設備を使うほど評価額は高くなります。

具体的な計算例（土地1,500万円・建物2,500万円の場合）

項目	計算	税額
土地の評価額	1,500万円 x 70% = 1,050万円	—
土地の固定資産税	1,050万円 x 1/6（住宅用地特例）x 1.4%	約2.5万円
建物の評価額	2,500万円 x 55% = 1,375万円	—
建物の固定資産税	1,375万円 x 1.4% x 1/2（新築軽減）	約9.6万円
合計（新築軽減あり）	—	約12.1万円/年
合計（軽減終了後）	—	約21.8万円/年

新築住宅の固定資産税軽減措置を詳しく解説

新築住宅には複数の軽減措置が用意されています。それぞれの適用条件と節税効果を確認しましょう。

建物の固定資産税が1/2になる制度

住宅の種類	軽減期間	軽減内容	節税効果の目安
一般の新築住宅	3年間	建物の税額が1/2	年5〜10万円 x 3年
認定長期優良住宅	5年間	建物の税額が1/2	年5〜10万円 x 5年
3階建て以上の耐火住宅	5年間	建物の税額が1/2	年5〜10万円 x 5年

認定長期優良住宅は一般住宅より2年長く軽減を受けられます。建物の税額が10万円の場合、2年間の追加軽減で約10万円の節税になります。長期優良住宅の認定取得費用（数万円〜20万円程度）を差し引いても、十分にメリットがあります。

適用条件

• 居住部分の床面積が50平米以上280平米以下
• 居住部分が建物全体の1/2以上
• 新築された住宅であること
• 2026年3月31日までに新築されたもの（期限延長の可能性あり）

住宅用地の特例（土地の軽減）

住宅が建っている土地には、固定資産税が大幅に軽減される特例があります。この特例は新築に限らず、住宅が建っている限りずっと適用されます。

区分	面積要件	固定資産税の軽減	都市計画税の軽減
小規模住宅用地	200平米以下の部分	評価額の1/6	評価額の1/3
一般住宅用地	200平米超の部分	評価額の1/3	評価額の2/3

都市計画税もあわせた実際の負担額

都市計画税とは

市街化区域にある不動産には、固定資産税に加えて都市計画税が課されます。税率は0.3%（上限）が一般的で、都市部のほとんどのエリアが対象です。農村部や市街化調整区域では課されません。

固定資産税＋都市計画税の年間負担額の目安

建物の建築費別に、固定資産税と都市計画税を合算した年間負担額の目安を示します。

建物の建築費	軽減期間中（年額）	軽減終了後（年額）	月額換算（軽減後）
2,000万円	約9〜12万円	約14〜18万円	約1.2〜1.5万円/月
2,500万円	約11〜14万円	約17〜22万円	約1.4〜1.8万円/月
3,000万円	約13〜17万円	約20〜26万円	約1.7〜2.2万円/月
3,500万円	約15〜19万円	約23〜30万円	約1.9〜2.5万円/月

※土地の評価額1,000万円（時価約1,500万円）で想定。地域・土地面積により変動します。注文住宅の総額と坪単価と照らし合わせて、ご自身のケースでシミュレーションしてみてください。

固定資産税が高くなる要因・安くなる要因

同じ注文住宅でも、建て方やエリアによって固定資産税は大きく変わります。どんな要因が税額に影響するのか理解しておきましょう。

固定資産税が高くなる要因

• 建物の床面積が広い（延床面積が大きいほど評価額が上がる）
• 建物の構造がRC造・鉄骨造（木造より評価額が高い。RC造は木造の約1.5〜2倍）
• 設備のグレードが高い（床暖房・ビルトイン食洗機・太陽光一体型パネルなど）
• 土地の地価が高いエリア（都市部・駅近ほど高い）
• 土地面積が200平米を超える部分がある（小規模住宅用地の特例が部分的に適用外）

固定資産税が安くなる要因

• 建物が木造（RC造・鉄骨造より評価額が低い）
• 認定長期優良住宅（軽減期間が5年に延長）
• ZEH住宅や省エネ住宅の認定を取得
• 土地面積が200平米以下（小規模住宅用地の特例が全面適用）
• 地方都市や郊外（地価が安い）
• 経年による減価（建物は年々評価額が下がる）

固定資産税の支払い方法とスケジュール

支払いの流れ

住宅ローン控除との関係

住宅ローン控除は初年度のみ確定申告が必要で、2年目以降は年末調整で対応できます。固定資産税は所得税の控除対象ではありませんが、住宅ローン控除で所得税・住民税が減ることで、実質的な負担を軽減できます。住宅ローン月々の目安も参考にしてください。

よくある質問

Q. 固定資産税はいつから払う？

A. 毎年1月1日時点の所有者に課税されます。年度途中で新築した場合、翌年度から課税されるのが一般的です。購入年の固定資産税は売主と日割りで清算することが多いです。

Q. 固定資産税は毎年同じ金額？

A. いいえ。建物の固定資産税は経年減点補正により年々下がります。ただし新築軽減措置が終わる4年目（長期優良住宅は6年目）に一時的に大きく上がります。土地は3年ごとの評価替えで地価変動を反映します。

Q. 長期優良住宅にすると固定資産税はどれくらい安い？

A. 軽減期間が一般住宅の3年から5年に延長されます。建物の税額が10万円の場合、2年分×5万円＝約10万円の節税になります。認定取得費用を差し引いても十分メリットがあります。

Q. 固定資産税を安くする方法はある？

A. 認定長期優良住宅にする（軽減期間延長）、省エネ改修を行う（改修後の翌年度1/3減額）、バリアフリー改修（改修後の翌年度1/3減額）などの方法があります。また、評価額に疑問がある場合は自治体に確認することもできます。

Q. 二世帯住宅だと固定資産税はどうなる？

A. 完全分離型の二世帯住宅で区分登記する場合、2戸分の軽減措置が適用され、固定資産税が安くなるケースがあります。また、小規模住宅用地の特例も2戸分（400平米まで1/6）が適用される可能性があります。二世帯住宅の間取りも参考にしてください。

Q. 太陽光パネルを付けると固定資産税は上がる？

A. 屋根一体型の太陽光パネルは建物の一部として固定資産税の課税対象になります。屋根置き型（架台設置型）は課税対象外です。増加額は年間数千円程度で、発電メリットと比較するとわずかです。太陽光パネルの費用対効果もあわせて確認しましょう。

Q. 固定資産税が高すぎると感じたら？

A. 納税通知書の評価額に疑問がある場合、審査申出（評価替え年度のみ）や不服申立てができます。近隣の類似物件と比較して明らかに高い場合は、自治体の資産税課に相談しましょう。縦覧期間（4月1日〜5月末頃）には、他の土地・家屋の評価額を確認できます。